Lo que significa la pausa continua de tasas de la Reserva Federal para los compradores y vendedores de viviendas

La inflación sigue muy por encima de lo previsto, y eso significa que la Reserva Federal mantiene el dedo firmemente en el botón de pausa. El banco central subió las tasas 11 veces en 2022 y 2023, con la expectativa de revertir el rumbo este año. Pero como la inflación se ha mantenido por encima del 3 por ciento, se mantiene estable. Tras la reunión de la Reserva Federal del 12 de junio, su cuarta reunión del año, el presidente Jerome Powell volvió a mantenerse firme y no anunció ningún cambio en las tasas de interés. La Reserva Federal también señaló que es probable que recorte las tasas sólo una vez este año, por debajo de su estimación anterior de tres recortes.

«Las tasas hipotecarias, que se han mantenido altas durante más tiempo, probablemente se mantendrán en el nivel 6 hasta finales de este año», dice Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, un gran servicio de cotización en la región del Atlántico medio. “Algunos compradores de viviendas que han sido marginados por los desafíos de asequibilidad esperarán hasta que las tasas bajen para comprar. Es posible que cada vez más los vendedores de viviendas tengan que negociar más para atraer ofertas”.

La Reserva Federal y el mercado inmobiliario

Al principio del ciclo inflacionario, la Reserva Federal había promulgado aumentos de hasta tres cuartos de punto. Ahora que la inflación ha bajado al 3,3 por ciento (todavía superior a su objetivo oficial del 2 por ciento, pero no muy lejos), esa ronda de ajuste parece haber terminado. Sin embargo, hasta que la inflación caiga más cerca de ese objetivo, los economistas inmobiliarios se preguntan cuándo comenzarán los recortes de tipos previstos.

“Aún esperamos que las tasas hipotecarias caigan a alrededor del 6,5 por ciento para fines de 2024”, dice Mike Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

En un esfuerzo por frenar la inflación, la Reserva Federal aumentó agresivamente las tasas de interés en 2022 y 2023, incluido un único salto de tres cuartos de punto porcentual. Los aumentos tenían como objetivo enfriar una economía que estaba en llamas después de recuperarse de la recesión del coronavirus de 2020. Esa dramática recuperación ha incluido un mercado inmobiliario al rojo vivo caracterizado por precios de viviendas récord y niveles microscópicos de inventario.

Las subidas de tipos de la Reserva Federal han ralentizado el mercado inmobiliario. Las ventas de viviendas han caído drásticamente. Pero los precios de las viviendas se mantienen cerca de niveles récord. Dado que el valor de las viviendas no depende únicamente de las tasas de interés sino de una complicada combinación de factores, es difícil predecir exactamente cómo afectarán los esfuerzos de la Reserva Federal al mercado inmobiliario.

Las tasas más altas son un desafío tanto para los compradores de viviendas, que tienen que hacer frente a pagos mensuales más elevados, como para los vendedores, que experimentan menos demanda y ofertas más bajas para sus viviendas. Después de alcanzar el 8 por ciento el otoño pasado, las tasas hipotecarias han vuelto a bajar un poco. Al 12 de junio, la tasa promedio a 30 años se ubicaba en 7,10 por ciento, según la encuesta nacional de prestamistas de Bankrate.

Cómo afecta la Reserva Federal a las tasas hipotecarias

La Reserva Federal no fija las tasas hipotecarias y las decisiones del banco central no afectan las hipotecas tan directamente como lo hacen con otros productos, como las cuentas de ahorro y las tasas de los CD. En cambio, las tasas hipotecarias tienden a moverse al mismo ritmo que los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años.

Aún así, las políticas de la Reserva Federal sí marcan el tono general de las tasas hipotecarias. Los prestamistas y los inversores observan de cerca al banco central, y los intentos del mercado hipotecario de interpretar las acciones de la Reserva Federal afectan cuánto paga usted por su préstamo hipotecario. La Reserva Federal aumentó las tasas siete veces en 2022, un año en el que las tasas hipotecarias saltaron del 3,4 por ciento en enero al 7,12 por ciento en octubre. En 2023, las tasas hipotecarias subieron aún más, alcanzando brevemente el 8 por ciento.

“Estos aumentos disminuyen la asequibilidad de las compras, lo que hace aún más difícil para los compradores de bajos ingresos y por primera vez comprar una casa”, dice Clare Losey, economista de la Junta de Agentes Inmobiliarios de Austin en Texas.

¿Qué pasará con el mercado inmobiliario si suben las tasas de interés?

No hay duda de que las tasas hipotecarias en mínimos históricos ayudaron a impulsar el auge inmobiliario de 2020 y 2021. Algunos piensan que fue el factor más importante que impulsó el mercado inmobiliario residencial a toda marcha.

Cuando las tasas hipotecarias subieron más de lo que habían estado en dos décadas, el mercado inmobiliario se desaceleró dramáticamente. Y, si bien el volumen de ventas sigue siendo lento, los precios son altos. El precio medio nacional de las viviendas existentes en abril fue de $407,600, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un aumento del 5.7 por ciento año tras año y peligrosamente cerca del precio medio más alto de todos los tiempos de la NAR de $413,800.

A largo plazo, los precios y las ventas de viviendas tienden a resistir el aumento de las tasas hipotecarias, dicen los economistas inmobiliarios. Esto se debe a que los acontecimientos de la vida individual que impulsan la compra de una vivienda (el nacimiento de un hijo, el matrimonio, un cambio de trabajo) no siempre se corresponden convenientemente con los ciclos de las tasas hipotecarias.

La historia lo confirma. En la década de 1980, las tasas hipotecarias se dispararon hasta el 18 por ciento, pero los estadounidenses todavía compraban casas. En la década de 1990, eran comunes tasas del 8 al 9 por ciento, y los estadounidenses continuaron adquiriendo viviendas. Durante la burbuja inmobiliaria de 2004 a 2007, las tasas hipotecarias eran altas, pero los precios se dispararon.

Por lo tanto, la desaceleración actual puede ser más un retorno a la normalidad del mercado sobrecalentado que la señal de una incipiente crisis inmobiliaria. «La combinación de tasas hipotecarias elevadas y un fuerte crecimiento de los precios de las viviendas en los últimos años ha reducido en gran medida la asequibilidad», dice Fratantoni.

Pero si las tasas hipotecarias bajan, la asequibilidad pasará a ser un factor menos importante. Por ejemplo, pedir prestado 320.000 dólares a la tasa de mediados de junio del 7,10 por ciento se traduce en un pago mensual de principal e intereses de 2.151 dólares, según la calculadora de hipotecas de Bankrate. Pedir prestado la misma cantidad al 8 por ciento se traduce en un pago mensual de $2,348. Esa es una diferencia de casi $200 por mes.

Sin embargo, una caída continua de las tasas hipotecarias podría crear un nuevo desafío: probablemente atraerá nuevos compradores al mercado, un aumento que podría intensificar aún más la actual escasez de viviendas en venta.

Próximos pasos para los prestatarios

A continuación se ofrecen algunos consejos profesionales para afrontar tasas hipotecarias elevadas:

• Compare precios para una hipoteca: Las compras inteligentes pueden ayudarle a encontrar una tarifa mejor que el promedio. Con el auge de la refinanciación considerablemente desacelerado, los prestamistas están ansiosos por su negocio. «Realizar una búsqueda en línea puede ahorrar miles de dólares al encontrar prestamistas que ofrecen una tasa más baja y tarifas más competitivas», dice Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate.

• Tenga cuidado con las ARM: Las hipotecas de tasa ajustable pueden parecer tentadoras, pero McBride dice que los prestatarios deberían mantenerse alejados. «No caiga en la trampa de utilizar una hipoteca de tasa ajustable como un apoyo para la asequibilidad», dice. “Hay pocos ahorros iniciales, un promedio de sólo medio punto porcentual durante los primeros cinco años, pero el riesgo de tasas más altas en años futuros cobra gran importancia. Los nuevos productos hipotecarios ajustables están estructurados para cambiar cada seis meses en lugar de cada 12 meses, que antes era la norma”.

• Considere un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o HELOC: Si bien la refinanciación de hipotecas está disminuyendo, muchos propietarios están recurriendo a líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC) para aprovechar el valor líquido de su vivienda. El razonamiento es simple: si necesita $50 000 para renovar la cocina y tiene una hipoteca de $300 000 al 3 por ciento, probablemente no quiera solicitar un nuevo préstamo al 7 por ciento. Es mejor mantener la tasa del 3 por ciento en la hipoteca y tomar una HELOC, incluso si cuesta el 10 por ciento.